Economia in pillole

Il mutuo. Seconda parte

Carmine Cioppa
Scritto da Carmine Cioppa

Continua il nostro viaggio tra le maglie di uno degli strumenti economici più amati e più controversi. La casa è il bene più ambito dagli italiani. Ecco qualche consiglio.

Comprare cara con un mutuo

Breve pro-memoria. Abbiamo visto un appartamento che costa 300mila euro. Il mutuo dovrebbe oscillare tra un minimo di 240mila ed un massimo di 285mila euro.

Procediamo con ordine.

La scelta del tasso

Tasso fisso o variabile? Il variabile è più basso, ma rischia di aumentare nel corso della durata, almeno di 20 anni (forse anche 30). Tutto può succedere in un arco temporale così lungo. Meglio allora non rischiare ed assicurarsi una rata fissa per l’intero periodo; anche perché, in caso di aumento dell’inflazione, il nostro stipendio non aumenterà. Potranno, invece, aumentare i ricavi di chi svolge un’attività commerciale, che scarica sull’acquirente finale parte dell’inflazione (è questo il criterio generale di scelta : tasso variabile per ricavi variabili, tasso fisso per ricavi fissi).

La durata

Se è più lunga, fa diminuire la rata mensile, ma determina l’aumento del tasso (in minima parte) e del costo complessivo per il maturare degli interessi.

I costi aggiuntivi

Alcuni sono obbligatori, quali l’imposta sostitutiva per l’iscrizione dell’ipoteca, le spese notarili e l’assicurazione contro l’incendio. L’assicurazione sulla vita è una polizza facoltativa, ma un minimo di cautela e di tutela del nucleo familiare ci fa propendere per questa scelta.

Una prima idea di massima

Facciamoci qualche calcolo, tenendo presente che la rata massima mensile non può andare oltre il 35%  del  nostro stipendio; non ce lo chiede solo la banca, ma anche la logica, perché dobbiamo pur vivere! Nel nostro caso (2.000 euro di stipendio netto mensile), possiamo impegnare un massimo di € 700.

Andiamo avanti

I primi numeri

Il tasso variabile è dell’1,45% se chiediamo alla Banca di anticipare l’80% dell’importo da pagare; aumenta al 2,50% se andiamo oltre.

Per un mutuo di 240mila euro, la rata mensile va dai 1.150 euro circa per la durata di 20 anni ad € 825 circa per la durata di 30 anni. (solo per curiosità: la rata più bassa di 825 euro per 30 anni, significa che, alla fine, il mutuo di 240mila euro ci costerà circa 296mila euro, di cui 56mila di interessi)

Se il mutuo è di 285mila euro, la rata si adegua rispettivamente ad € 1.500 (20 anni) ed € 1.130 circa (30 anni)

E se optassimo per il tasso fisso?

Non è il caso, visto che la rata più bassa ipotizzata (€ 825) è superiore alla parte “spendibile” (€ 700) del nostro stipendio; poi dovremmo disporre di una somma liquida immediata di 60mila euro da versare al costruttore e di circa 7mila euro per costi accessori.

Riflettiamo

L’acquisto della casa è un sogno che si realizza, non può diventare un incubo e non possiamo correre il rischio che il bene ci venga sottratto perché non riusciamo a rispettare l’impegno preso.

Meglio allora, optare per l’altro appartamento, grosso modo della stessa superficie, sempre con garage, in zona meno centrale, costruito dopo il terremoto ed in ottimo stato. Lo vende un privato, che non svolge attività imprenditoriale e, quindi, non può fallire; il prezzo richiesto è di 210mila euro, ma certamente scenderemo a 200mila e non ci sono costi di intermediazione.

La scelta giusta

Rifacciamoci i conti, prevedendo di chiedere alla Banca un mutuo “comodo”, per un importo di € 190.000, pari al 95% del valore dell’immobile.

Dovremo disporre subito di 10mila euro per il venditore e di poco più di 6mila euro per i costi accessori. Ce la facciamo ampiamente e non azzeriamo totalmente i nostri risparmi.

Scegliamo la formula del tasso fisso a 30 anni (2,73%); inizialmente ci costerà in più del variabile, ma siamo sicuri che la rata non aumenterà nel tempo.

La rata mensile sarà di circa 775euro, al limite della quota spendibile del nostro stipendio.

E qui il nostro amico che lavora in banca certamente ci darà una mano, trovando il modo di applicare quella agevolazione che riduce di qualche decimale l’entità del tasso.

Ora pensiamo alla sostituzione dei sanitari, alla tinteggiatura della casa, alla cucina nuova ed all’arredamento della stanzetta per il bimbo in arrivo (ma speriamo che sia femmina).

Ce lo possiamo permettere e ci rimane anche qualche risparmio.

La macchina nuova? Ne riparliamo fra qualche anno.